Рынок складской недвижимости Московского региона в начале 2026 года демонстрирует смену баланса: после нескольких лет дефицита предложение начало опережать спрос. По итогам первого квартала объем свободных площадей превысил психологическую отметку в 1 млн кв. м и продолжает расти.
Предложение обгоняет спрос
Ключевая причина — резкий рост ввода новых объектов при одновременном охлаждении спроса. За январь–март в регионе было введено более 600 тыс. кв. м складов, тогда как объем сделок оказался почти вдвое ниже.
В результате уровень вакансии достиг 3,7%, а в абсолютном выражении — около 1,07 млн кв. м. При этом с учетом субаренды («скрытой вакансии») общий объем доступных площадей приближается к 2 млн кв. м, что уже составляет около 6,8% рынка.
Рынок становится «рынком арендатора»
Смена баланса усиливает позиции арендаторов. Девелоперы и собственники складов вынуждены корректировать условия: ставки аренды постепенно снижаются, а сами переговоры становятся более гибкими.
По итогам первого квартала средневзвешенная ставка аренды сократилась примерно на 2–3%, и тренд на снижение может продолжиться.
Кто формирует спрос
Структура спроса при этом остается диверсифицированной. Основные арендаторы — онлайн-ритейл, логистические операторы и классические торговые сети, однако ни один сегмент не формирует доминирующей доли.
Рынок входит в фазу коррекции
Аналитики отмечают, что складской сегмент фактически завершил фазу бурного роста 2023–2024 годов и перешел к стадии коррекции. Исчезновение дефицита и накопление свободных площадей создают новую реальность:
арендаторы получают больше выбора и могут добиваться лучших условий
девелоперы вынуждены более тщательно подходить к запуску новых проектов
рынок постепенно стабилизируется после перегрева
Таким образом, 2026 год становится точкой разворота: складская недвижимость в столичном регионе из дефицитного актива превращается в сегмент с усиливающейся конкуренцией за арендатора.
